Hoy en ¨TU ADMINISTRADOR ONLINE¨ explicamos una consulta que
nos realiza un presidente de comunidad respecto a las cuotas impagadas. Tenemos
que agradecer esta consulta, ya que, con bastante frecuencia se plantean dudas
sobre quien tiene preferencias en el cobro de las deudas de un propietario, como
debe ser el certificado a entregar al notario en caso de venta de un inmueble,
que obligaciones tengo como propietario. Todas estas consultas vienen recogida
en el siguiente artículo de la LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL que explicaremos
detalladamente.
Indica el artículo 9 de
la LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL en su apartado
e:
Son obligaciones de cada propietario:
Contribuir, con
arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente
establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del
inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de
individualización.
Los créditos a favor
de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de
los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte
vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición
de preferentes a efectos del artículo 1.923 del Código Civil y preceden, para
su satisfacción, a los citados en los números 3º, 4º y 5º de dicho precepto (se
detalla más adelante), sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de
los créditos salariales en el texto refundido de la Ley del Estatuto de los
Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1995, de 24 de marzo.
El adquirente de una
vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título
inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble
adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el
sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el
límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la
cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso
o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.
En el instrumento
público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local
el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos
generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El
transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de
deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá
autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente
exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida
en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza
las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes
responderán, en su caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos
consignados en la misma y de los
perjuicios causados por el retraso en su emisión.
De la lectura del artículo sacamos las siguientes conclusiones:
1.
Todo propietario tiene obligación de contribuir
con arreglo a su cuota de participación a los gastos de la comunidad.
2.
En caso de que el propietario no pague sus
cuotas y previa aprobación en Junta de Propietarios se puede llevar a juicio
para que procedan a la reclamación judicial de las mismas.
3.
La cantidad que el vecino moroso adeuda a la
comunidad tiene preferencia de cobro respecto a otros créditos exigibles en el
siguiente orden (detallamos artículo 1923 del Código Civil):
·
1º-Los créditos a favor del Estado, sobre los bienes
de los contribuyentes, por el importe de la última anualidad, vencida y no
pagada, de los impuestos que graviten sobre ellos.
·
2º- Los créditos de los aseguradores, sobre los
bienes asegurados, por los premios del seguro de dos años; y, si fuere el seguro
mutuo, por los dos últimos dividendos que se hubiesen repartido.
·
3º- Los créditos hipotecarios y los
refaccionarios, anotados e inscritos en el Registro de la Propiedad, sobre los
bienes hipotecados o que hubiesen sido objeto de la refacción.
·
4º- Los créditos preventivamente anotados en el
Registro de la Propiedad en virtud de mandamiento judicial, por embargos,
secuestros o ejecución de sentencias, sobre los bienes anotados, y sólo en
cuanto a créditos posteriores.
·
5º- Los refaccionarios no anotados ni inscritos,
sobre los inmuebles a que la refacción se refiera, y sólo respecto a otros
créditos distintos de los expresados en los cuatro números anteriores.
Es decir, en caso de que el propietario deudor deba a
diferentes acreedores (Hacienda, a un Banco, a financieras, etc.), si se
embargara el inmueble (piso, local, aparcamiento, etc.), sólo cobrarían por delante de la comunidad en primer lugar Hacienda, las
compañías de seguros (en determinados supuestos) y los créditos salariales. Como
los créditos de las compañías de seguros y los salariales no son muy
habituales, podemos indicar que sólo cobraría antes que la comunidad de
propietarios HACIENDA.
4. Como consecuencia de lo anterior y
dado que la deuda se transmite con la propiedad es, por lo que, en notaría
antes de realizar la compraventa de un inmueble se exige el certificado de
deudas que debe ser expedido por el administrador de la comunidad de propietarios
y firmado por éste y el presidente.
Un consejo a todos los adquirentes es que NUNCA SE EXONERE de esta obligación a
la persona que nos venda su inmueble, ya que, de esta manera evitaremos pagar
la deuda que en su día dejó, porque el propio notario para firmar la escritura
de compraventa exigirá la liquidación de la citada deuda con la comunidad.
Por último, y si a pesar de lo
indicado en el punto anterior exoneramos al vendedor de la presentación del
certificado de deuda ante notario, indicar que la cantidad que nos puede
reclamar la comunidad a mí, como nuevo propietario, es la parte vencida de la
anualidad en curso y los tres años anteriores.
