PREFERENCIA DE COBRO DE LAS CUOTAS IMPAGADAS

Hoy en ¨TU ADMINISTRADOR ONLINE¨ explicamos una consulta que nos realiza un presidente de comunidad respecto a las cuotas impagadas. Tenemos que agradecer esta consulta, ya que, con bastante frecuencia se plantean dudas sobre quien tiene preferencias en el cobro de las deudas de un propietario, como debe ser el certificado a entregar al notario en caso de venta de un inmueble, que obligaciones tengo como propietario. Todas estas consultas vienen recogida en el siguiente artículo de la LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL que explicaremos detalladamente. 

Indica el artículo 9 de la LEY DE PROPIEDAD HORIZONTAL en su apartado e:

Son obligaciones de cada propietario:

Contribuir, con arreglo a la cuota de participación fijada en el título o a lo especialmente establecido, a los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización.

Los créditos a favor de la comunidad derivados de la obligación de contribuir al sostenimiento de los gastos generales correspondientes a las cuotas imputables a la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores tienen la condición de preferentes a efectos del artículo 1.923 del Código Civil y preceden, para su satisfacción, a los citados en los números 3º, 4º y 5º de dicho precepto (se detalla más adelante), sin perjuicio de la preferencia establecida a favor de los créditos salariales en el texto refundido de la Ley del Estatuto de los Trabajadores, aprobado por el Real Decreto Legislativo 1/1995, de 24 de marzo.

El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.

En el instrumento público mediante el que se transmita, por cualquier título, la vivienda o local el transmitente, deberá declarar hallarse al corriente en el pago de los gastos generales de la comunidad de propietarios o expresar los que adeude. El transmitente deberá aportar en este momento certificación sobre el estado de deudas con la comunidad coincidente con su declaración, sin la cual no podrá autorizarse el otorgamiento del documento público, salvo que fuese expresamente exonerado de esta obligación por el adquirente. La certificación será emitida en el plazo máximo de siete días naturales desde su solicitud por quien ejerza las funciones de secretario, con el visto bueno del presidente, quienes responderán, en su caso de culpa o negligencia, de la exactitud de los datos consignados en la misma  y de los perjuicios causados por el retraso en su emisión.

De la lectura del artículo sacamos las siguientes conclusiones:

1.       Todo propietario tiene obligación de contribuir con arreglo a su cuota de participación a los gastos de la comunidad.

2.       En caso de que el propietario no pague sus cuotas y previa aprobación en Junta de Propietarios se puede llevar a juicio para que procedan a la reclamación judicial de las mismas.

3.       La cantidad que el vecino moroso adeuda a la comunidad tiene preferencia de cobro respecto a otros créditos exigibles en el siguiente orden (detallamos artículo 1923 del Código Civil):

·         1º-Los créditos a favor del Estado, sobre los bienes de los contribuyentes, por el importe de la última anualidad, vencida y no pagada, de los impuestos que graviten sobre ellos.

·         2º- Los créditos de los aseguradores, sobre los bienes asegurados, por los premios del seguro de dos años; y, si fuere el seguro mutuo, por los dos últimos dividendos que se hubiesen repartido.

·         3º- Los créditos hipotecarios y los refaccionarios, anotados e inscritos en el Registro de la Propiedad, sobre los bienes hipotecados o que hubiesen sido objeto de la refacción.

·         4º- Los créditos preventivamente anotados en el Registro de la Propiedad en virtud de mandamiento judicial, por embargos, secuestros o ejecución de sentencias, sobre los bienes anotados, y sólo en cuanto a créditos posteriores.

·         5º- Los refaccionarios no anotados ni inscritos, sobre los inmuebles a que la refacción se refiera, y sólo respecto a otros créditos distintos de los expresados en los cuatro números anteriores.

Es decir, en caso de que el propietario deudor deba a diferentes acreedores (Hacienda, a un Banco, a financieras, etc.), si se embargara el inmueble (piso, local, aparcamiento, etc.), sólo cobrarían por delante de la comunidad en primer lugar Hacienda, las compañías de seguros (en determinados supuestos) y los créditos salariales. Como los créditos de las compañías de seguros y los salariales no son muy habituales, podemos indicar que sólo cobraría antes que la comunidad de propietarios HACIENDA.

4.      Como consecuencia de lo anterior y dado que la deuda se transmite con la propiedad es, por lo que, en notaría antes de realizar la compraventa de un inmueble se exige el certificado de deudas que debe ser expedido por el administrador de la comunidad de propietarios y firmado por éste y el presidente.

Un consejo a todos los adquirentes es que NUNCA SE EXONERE de esta obligación a la persona que nos venda su inmueble, ya que, de esta manera evitaremos pagar la deuda que en su día dejó, porque el propio notario para firmar la escritura de compraventa exigirá la liquidación de la citada deuda con la comunidad.

 Por último, y si a pesar de lo indicado en el punto anterior exoneramos al vendedor de la presentación del certificado de deuda ante notario, indicar que la cantidad que nos puede reclamar la comunidad a mí, como nuevo propietario, es la parte vencida de la anualidad en curso y los tres años anteriores.